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顺发恒业四年土储封零 销售金额及面积连续三年双降

发布:2019-07-26 14:41  来源:长江商报  浏览:14
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  顺发恒业作为万向集团地产业务平台公司,主业地产业务增速缓慢且四年未进粮仓。

  长江商报记者注意到,顺发恒业近年房地产主业增长缓慢,呈现大幅波动,2016年至2018年分别实现营收35.30亿元、65.30亿元和24.29亿元,房地产收入占比从97.12%降至89.44%。

  此外,公司销售金额和销售面积连续几年双降,多年来未新获土地,仅有安徽淮南市内两块待开发土地面积合计45.23万平方米,计容建筑面积50万平方米左右。

  一位业内研究人士对长江商报记者表示,类似企业代表了当前中小房企的特征,即此类企业在拿地等方面其实动力是不足的,或者说缺乏拿地的机会。尤其是现在很多地块的成本很高,如果偏执于大城市或省会城市拿地,那么其实都会有很多压力。后续对于此类地产企业来说,适当要研究在县城拿地,相对土地成本还是可控的,这是类似企业所需要注意的内容。

  销售金额和销售面积连续三年双降

  顺发恒业是万向集团旗下地产业务平台公司,万向集团通过子公司万向资源持有61.33%股权。

  报告披露,2018年度,顺发恒业实现营业收入27.16亿元,同比减少59.36%;营业利润13.58亿元,同比增长40.19;归属于母公司所有者的净利润10.28亿元,同比增长34.34%。其中,房地产板块完成合同销售金额21.19亿元,对应合同销售面积10.85万平方米,分别同比下降16.43%和9.28%。

  此外,公司多年来未新获土地,随着存量土地逐渐消耗,仅有安徽淮南市内两块待开发土地面积合计45.23万平方米,计容建筑面积50万平方米左右。最近一次拿地,是在2015年6月,子公司顺发恒业有限受让杭州旭佰和杭州旭杰100%股权。

  2016年,顺发恒业仅仅增加了位于浙江桐庐和安徽淮南的2个项目,在售项目大多在2015年实现了较好的去化,报告期内并未为其带来显着收益,这也直接导致顺发恒业业绩增长乏力。

  公司销售金额和销售面积也连续几年双降,2016年至2018年,两个指标连续3年双双下降,合约销售金额同比最高下降超过30%,销售面积最高同比下降超过45%。

  资料显示,顺发恒业在建项目规划总建筑面积为6.98万平方米;2018年1-12月,公司完成合同销售金额21.19亿元,合同销售面积10.85万平方米,分别较上年同期下降16.43%和9.28%。公司计划,2019年计划销售3.88万平方米,并适度增加土地储备1-2宗。

  一季度净利润锐减45%

  顺发恒业来自房地产主业收入也呈现大幅波动,2016年至2018年分别实现营收35.30亿元、65.30亿元和24.29亿元,房地产收入占比从97.12%降至89.44%。

  至2018年末,顺发恒业总资产126.3亿元,同比减少7.75%;归属于上市公司股东的净资产63.81亿元,同比增长4.73%。

  值得注意的是,顺发恒业2018年期间费用率为5.2%,较上年升高2.2%,对公司业绩有所拖累。期间费用合计达1.4亿,同比下降28.5%。其中销售费用为4743.8万元,同比下降26.1%;管理费用为4319.8万元,同比下降2.2%;财务费用为5035.4万元,同比下降43.3%。营业成本14.4亿元,同比下降72.3%,高于营业收入59.4%的下降速度,毛利率上升24.9%。

  最新公布的2019年一季报显示,其营业收入2.17亿元,同比下降70.66%;归属于上市公司股东的净利润2.14亿元,同比下降45.23%。基本每股收益0.09元。

  截至本报告期末,顺发恒业归属于上市公司股东的净资产65.89亿元,较上年末增长3.26%;负债合计40.34亿元,经营活动产生的现金流量净额为-1678.15万元,较上年末减少119.46%。

  属于房企的“暴涨”时代已经落幕。

  面对持续的楼市寒冬,大房企加快拼业绩、冲规模的节奏,中小房企在多重压力下开始扛不住了,人民法院公告网显示,截至7月24日,今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看,中小房企占大多数,且集中于三四线城市。根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。

  中小房企破产的背后是融资渠道缩紧。根据统计局数据显示,1-6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1-5月份回落0.4个百分点。据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。

  此外,中小房企自身经营不佳也是破产的一大因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,中小企业破产,和房屋销售不好、拿地机会不多等有关。从政策层面看,包括限购、限售等政策,也会影响其房屋销售,最终对部分中小房企形成限制和制约。但随着经济刺激力度的强化,部分竞争力强的房企,包括部分中小房企,依然有机会崛起。

  超200家房企宣布破产

  人民法院公告网显示,截至7月24日,今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看,中小房企占大多数,且集中于三四线城市。

  值得注意的是,位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

  今年6月,宁波首富熊续强悄悄申请了破产重整。他在2018年的胡润百富榜上以295亿元的身家排名第95位,曾有宁波首富之称。而如今,6月17日,他掌舵的上市公司ST银亿发布公告宣布,银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。

  官网显示,2017年,银亿集团实现销售收入783亿元,创利税40多亿元。目前银亿集团列中国500强第215位,中国服务业百强第83位,中国民营企业500强第61位,宁波市百强企业第3位。

  业内分析,银亿集团的破产其中一个重要原因是,房企资金供给不足,跟房企融资方面的调控政策有关。而这只是今年房地产行业的一个缩影。

  根据统计局数据显示,1-6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1-5月份回落0.4个百分点。据克而瑞统计,从融资成本来看,今年上半年,95家房企境内发债的平均成本为4.97%,境外发债的成本则为8.34%。事实上,2018年以来,房企境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月,境外发债成本突破8%,之后均维持在7.5%以上。

  房企融资一紧再紧

  恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

  而为了还钱,有房企已经拼了。A股上市公司泰禾集团本月宣布,拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券,目前已完成4亿美元的债券发行。值得注意的是,此次泰禾集团发行的债券票面年息高达15%,每半年支付一次,相当于正常融资利率的2-3倍。

  除了发债,一些房企还通过上市进行融资。7月16日,中梁控股集团在港交所上市,公司募资用途之一,即偿还信托贷款。其招股书数据显示,截止2018年底,中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还,总额达到147亿元,占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期,其中一笔利率高达13.83%。

  当天的敲钟仪式后,中梁控股执行董事兼CEO黄春雷在现场表示,预计下半年针对地产的融资可能会有所收紧,并且近期已有相关的迹象。

  国泰君安的研究报告指出,今年下半年,预计融资政策维稳,开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升,地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。与此同时,下半年,地产行业的融资成本预计将会抬升,资金面也将继续承压,房企的工作重心会速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。

  不过,融资环境收紧之外,破产也有中小房企自身经营不佳的因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,中小企业破产,和房屋销售不好、拿地机会不多等有关。从政策层面看,包括限购、限售等政策,也会影响其房屋销售,最终对部分中小房企形成限制和制约。但随着经济刺激力度的强化,部分竞争力强的房企,包括部分中小房企,依然有机会崛起。比如规划较好的三四线城市,将有许多新的市场发展机会。

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